απόφαση ΣτΕ για ΝΟΚ

Η πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (1760/2024) έφερε σαρωτικές αλλαγές στην εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), κρίνοντας αντισυνταγματικά αρκετά από τα αποκαλούμενα “μπόνους δόμησης”. Η απόφαση αυτή αλλάζει ουσιαστικά το τοπίο για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες, επηρεάζοντας τόσο τις νέες άδειες όσο και τις εν εξελίξει οικοδομές.

 Τι θεωρείται συνταγματικό και εξακολουθεί να ισχύει;

   Παρά την κρίση αντισυνταγματικότητας ορισμένων ευνοϊκών ρυθμίσεων του ΝΟΚ, διατηρούνται σε ισχύ κάποια δομικά στοιχεία που εξακολουθούν να εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.). Συγκεκριμένα, τα κλιμακοστάσια, τα φρεάτια ανελκυστήρων και οι διάδρομοι κοινής χρήσης, δεν προσμετρώνται στον Σ.Δ., όπως ίσχυε και με τον ΓΟΚ του 1985. Πρόκειται για απαραίτητα λειτουργικά στοιχεία που εξυπηρετούν την ασφάλεια, την προσβασιμότητα και τη γενικότερη ομαλή χρήση των κτιρίων. Επίσης, τα έρκερ, δηλαδή οι κλειστές οριζόντιες προεξοχές, θεωρούνται μορφολογικά και αρχιτεκτονικά στοιχεία με αισθητική και βιοκλιματική αξία. Εφόσον τηρούν τις προβλεπόμενες διαστάσεις, δεν προσμετρώνται στον Σ.Δ., καθώς δεν επιβαρύνουν ουσιαστικά το οικιστικό περιβάλλον.

Τι κρίθηκε αντισυνταγματικό και δεν μπορεί πλέον να εφαρμοστεί;

 Αρκετές από τις ευνοϊκές προβλέψεις του ΝΟΚ, οι οποίες εισήχθησαν ως “μπόνους” για την ενίσχυση της βιοκλιματικής δόμησης ή την αποσυμφόρηση της κάλυψης, κρίθηκαν αντισυνταγματικές από την Ολομέλεια του ΣτΕ (απόφαση 1760/2024). Ειδικότερα, τα πατάρια με ύψος και χρήση κύριου χώρου δεν μπορούν πλέον να εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης, καθώς ουσιαστικά αποτελούν πλήρως λειτουργικό χώρο κατοίκησης. Αντίστοιχα, κατασκευές κύριας χρήσης στα δώματα, όπως ανεξάρτητοι χώροι έως 35 τ.μ. και ύψος έως 4,20 μ., δεν δικαιολογείται να μην προσμετρώνται στον Σ.Δ., δεδομένου ότι αυξάνουν τον συνολικό δομημένο όγκο και την πυκνότητα της περιοχής. Στο ίδιο μοτίβο, και οι πισίνες ή άλλες υδάτινες κατασκευές επί των δωμάτων, οι οποίες μέχρι πρότινος προσμετρούνταν ως “φυτεμένη επιφάνεια”, δεν μπορούν πλέον να εξομοιώνονται με τη φύτευση, ιδίως εν μέσω περιβαλλοντικών προκλήσεων όπως η λειψυδρία. Παράλληλα, αντισυνταγματική κρίθηκε και η δυνατότητα αύξησης του συντελεστή δόμησης με αντάλλαγμα τη μείωση της κάλυψης του οικοπέδου (-10%), καθώς αυτό αλλοιώνει ουσιωδώς τους όρους δόμησης χωρίς να εντάσσεται σε πολεοδομικό σχεδιασμό. Τέλος, δεν θεωρείται πλέον σύννομη ηπροσαύξηση ύψους κατά 1 ή 2 μέτρα για περιβαλλοντικά κίνητρα, όπως φυτεμένα δώματα ή περιορισμένη κάλυψη, αφού εφαρμόζονταν οριζόντια και χωρίς σαφή χωροταξική τεκμηρίωση.

Τι συμβαίνει με τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες και τα έργα που έχουν ξεκινήσει ;

Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας δεν έχει αναδρομική ισχύ για τις οικοδομικές άδειες που έχουν αρχίσει να υλοποιούνται έως και τις 11/12/2024. Σύμφωνα με τις ισχύουσες διευκρινίσεις, ως έναρξη υλοποίησης θεωρείται είτε η γνωστοποίηση της εκσκαφής στην αρμόδια διοικητική αρχή είτε η υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης  στον ΕΦΚΑ από τον εργοδότη του έργου. Στις περιπτώσεις αυτές, τα επιπλέον τετραγωνικά που προέκυψαν από τις προβλέψεις του ΝΟΚ διατηρούνται κανονικά, χωρίς να απαιτείται αναθεώρηση της άδειας ή άλλη προσαρμογή στα νέα δεδομένα.

Αντίθετα, εάν η άδεια έχει μεν εκδοθεί με τα «μπόνους» του ΝΟΚ αλλά δεν έχει ξεκινήσει να υλοποιείται, τότε επιβάλλεται αναθεώρηση. Τα επιπλέον τετραγωνικά αφαιρούνται και η άδεια πρέπει να εφαρμοστεί με τους ισχύοντες συντελεστές δόμησης. Επιπλέον, επιστρέφονται στον ιδιοκτήτη τα ποσά που είχαν καταβληθεί ως κρατήσεις υπέρ δημοσίου για τα επιπλέον αυτά τετραγωνικά.

Ένταξη σε Αναπτυξιακό Νόμο και ειδικές περιπτώσεις

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν μια οικοδομική άδεια που περιλαμβάνει τα λεγόμενα «μπόνους» του ΝΟΚ έχει ενταχθεί σε επιδοτούμενο πρόγραμμα, όπως αυτό του Αναπτυξιακού Νόμου. Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ (1760/2024) δεν προβλέπει ρητή εξαίρεση για τα έργα αυτά, γεγονός που δημιουργεί νομική και πρακτική αβεβαιότητα. Ωστόσο, η κυβερνητική κατεύθυνση που φαίνεται να προωθείται, ανεξάρτητα από το αν έχει ξεκινήσει η υλοποίηση του έργου ή όχι, είναι η διατήρηση των επιπλέον τετραγωνικών και λοιπών προνομίων του ΝΟΚ, με την καταβολή παράβολου ή σχετικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου. Η ίδια δυνατότητα φαίνεται να προτείνεται και για άδειες στις οποίες εκκρεμούν δικαστικές διαδικασίες, ως μεταβατικό πλαίσιο αποφυγής ανακλήσεων.

Προσοχή στη λεπτομέρεια, σημασία στη σωστή επιλογή

Ακόμα κι αν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν τις 11/12/2024 και θεωρείται τυπικά έγκυρη, μία μεμονωμένη καταγγελία δεν θιγει την ισχύ της. Ωστόσο, υπάρχει μια κρίσιμη εξαίρεση: εάν, διαπιστωθεί οποιαδήποτε πλημμέλεια ή πολεοδομική παράβαση στο έργο, η άδεια μπορεί να κλονιστεί και να τεθεί υπό αμφισβήτηση, ακόμη και αν πληρούνται οι τυπικές προϋποθέσεις. Γι’ αυτό και η επιλογή έμπειρου, αξιόπιστου και νομικά ενήμερου τεχνικού συνεργάτη αποτελεί όχι μόνο εγγύηση ασφάλειας αλλά και προϋπόθεση σταθερότητας για την επένδυση.

Η επιλογή μηχανικού δεν είναι απλώς τεχνική υπόθεση, είναι θέμα εμπιστοσύνης, επαγγελματισμού και νομικής θωράκισης του έργου σας.